ПОКУПКА КВАРТИРЫ.
КНИГА ПРОЦЕССОВ.
КНИГА ПРОЦЕССОВ.
Заявка, звонок покупателю, договорённость о встрече, подготовка ко встрече.
ПЕРВЫЙ БЛОК ДЕЙСТВИЙ
1
Заявка на покупку
Заявка на покупку может поступить разными способами, например, через форму на сайте компании, по звонку в офис, по рекомендации или на консультации по ипотеке.
Заявка вносится в CRM и по ней начинается работа.
Заявка вносится в CRM и по ней начинается работа.
2
Звонок клиенту
Цель звонка - договориться о первой встрече с покупателем в офисе компании или на интересующем его объекте.
Задачи:
Выяснить потребности клиента:
- Критерии выбора (локация, комнатность, бюджет, категория дома);
- Способ приобретения (ипотека, свободные деньги, альтернативная сделка);
- Планируемые сроки выхода на сделку;
- Смотрел ли клиент уже объекты и что в них понравилось/не понравилось;
- Возможные пожелания клиента к объекту (близость парка, объектов инфраструктуры и тд);
- В качестве дополнительной информации необходимо выяснить цель покупки, состав планируемых жильцов в объекте, потребность в наличии объектов инфраструктуры (школа, детский сад и тд), место работы клиента и основные места посещения (работа, фитнес, бассейн, какие-то хобби).
В конце диалога отправьте клиенту смс-визитку (whatsapp, telegram, viber).
Задачи:
Выяснить потребности клиента:
- Критерии выбора (локация, комнатность, бюджет, категория дома);
- Способ приобретения (ипотека, свободные деньги, альтернативная сделка);
- Планируемые сроки выхода на сделку;
- Смотрел ли клиент уже объекты и что в них понравилось/не понравилось;
- Возможные пожелания клиента к объекту (близость парка, объектов инфраструктуры и тд);
- В качестве дополнительной информации необходимо выяснить цель покупки, состав планируемых жильцов в объекте, потребность в наличии объектов инфраструктуры (школа, детский сад и тд), место работы клиента и основные места посещения (работа, фитнес, бассейн, какие-то хобби).
В конце диалога отправьте клиенту смс-визитку (whatsapp, telegram, viber).
3
Подготовка ко встрече
1. Согласовываете с покупателем дату и время встречи в офисе.
2. Подготавливаете два бланка договора об оказании услуг для ознакомления покупателя.
3. Подготавливаете список ТОП-10 с комментариями из всех продаваемых объектов, удовлетворяющих запросу покупателя в конкретной локации. При этом, все объекты в этом списки должны быть реальными и по каждому должен быть комментарий. Это поможет вам сузить воронку запроса покупателя и понять на что первостепенно клиент обращает внимание.
4. Ко встрече будьте готовы работать в партнёрских программах по новостройкам, электронной ипотеке, CRM.
5. При необходимости забронируйте переговорную комнату на конкретное время.
6. Предупредите РОПа о предстоящей встрече.
2. Подготавливаете два бланка договора об оказании услуг для ознакомления покупателя.
3. Подготавливаете список ТОП-10 с комментариями из всех продаваемых объектов, удовлетворяющих запросу покупателя в конкретной локации. При этом, все объекты в этом списки должны быть реальными и по каждому должен быть комментарий. Это поможет вам сузить воронку запроса покупателя и понять на что первостепенно клиент обращает внимание.
4. Ко встрече будьте готовы работать в партнёрских программах по новостройкам, электронной ипотеке, CRM.
5. При необходимости забронируйте переговорную комнату на конкретное время.
6. Предупредите РОПа о предстоящей встрече.
Первая встреча, заключение договора и подбор вариантов
ВТОРОЙ БЛОК ДЕЙСТВИЙ
1
Встреча
Цель встречи - максимально подробно выяснить потребность клиента и зафиксировать это в договоре на оказания услуг.
Структура встречи:
Структура встречи:
- Знакомство с клиентом, презентация себя и компании.
- Выяснение и фиксация потребности покупателя.
- Обсуждение с покупателем списка ТОП-10. Задавайте вопросы, акцентируйте внимание на обратную связь клиента.
- Ознакомление клиента с условиями договора на оказание услуг. Обратите внимание клиента на: параметры подбираемого объекта, стоимость услуги, срок действия договора, время показов объектов.
- Снимите копию паспорта клиента (все страницы).
- Подпишите договор со стороны компании, получите реестровый номер договора.
- Подпишите договор с покупателем.
- Согласуйте с клиентом дальнейший алгоритм действий и следующий шаг.
2
Пакет документов
После подписания договора с клиентом, агент загружает договор, копию паспорта и при наличии иные документы в CRM, во вкладку "Файлы"
3
Поиск объекта
Поиск объекта для покупателя осуществляется в следующем порядке:
1. Сначала рассматриваем объекты в CRM-системе компании в следующей последовательности:
- БАЗА КОМПАНИИ
- КОРЗИНА
- ПАРСЕР
- МЛС
После того как находите подходящий объект необходимо позвонить, проверить достоверность информации по объекту. Если объект актуален, информация подтверждена, его готовы показывать-отправляйте презентацию клиенту (автоматически формируется в СRМ-системе).
2. Актуализируем варианты, рассматриваемые с клиентом на встрече.
3. Если до этого момента вы не нашли подходящий под запрос клиента объект недвижимости-переходите к поиску в общедоступные базы (cian, avito, domclik и тд).
1. Сначала рассматриваем объекты в CRM-системе компании в следующей последовательности:
- БАЗА КОМПАНИИ
- КОРЗИНА
- ПАРСЕР
- МЛС
После того как находите подходящий объект необходимо позвонить, проверить достоверность информации по объекту. Если объект актуален, информация подтверждена, его готовы показывать-отправляйте презентацию клиенту (автоматически формируется в СRМ-системе).
2. Актуализируем варианты, рассматриваемые с клиентом на встрече.
3. Если до этого момента вы не нашли подходящий под запрос клиента объект недвижимости-переходите к поиску в общедоступные базы (cian, avito, domclik и тд).
4
Организация показов
На этом шаге вам необходимо организовать показы подходящих под запрос клиента объектов. Показы должны пройти в спокойном режиме, с правильно выстроенной навигацией.
Обратите внимание на раздел: "Технология показа объекта" в модуле №2
Обратите внимание на раздел: "Технология показа объекта" в модуле №2
Для составления юристом проекта договора на оказание услуг агенту необходимо предоставить следующие документы и информацию:
1. Копию паспорта клиента (первая страница, страница с данными о регистрации, страница №14).
2. Требования к подбираемому объекту и максимальная стоимость подбираемого объекта недвижимости.
3. Срок заключения договора на оказание услуг. Как правило от трёх месяцев, но не более одного года.
4. Стоимость услуг.
1. Копию паспорта клиента (первая страница, страница с данными о регистрации, страница №14).
2. Требования к подбираемому объекту и максимальная стоимость подбираемого объекта недвижимости.
3. Срок заключения договора на оказание услуг. Как правило от трёх месяцев, но не более одного года.
4. Стоимость услуг.
Юрист
КВАРТИРА ПОДОБРАНА
Показы проведены, покупатель выбрал объект.
Согласуй условия сделки, проверь документы, организуй внесение аванса
3-й блок действий
1
Согласование стоимости
1. Брокер связывается с контрагентом или продавцом (физ. лицо) для согласования стоимости продаваемого объекта недвижимости и суммы аванса (как правило не более 50000 рублей).
2. Запрашивает правоустанавливающие документы на объект, форму соглашения об авансе контрагента и передает юристу.
Если контрагент отказывается присылать правоустанавливающие документы, брокер едет к нему в офис, либо приглашает в офис "НАМОС Недвижимость"
2. Запрашивает правоустанавливающие документы на объект, форму соглашения об авансе контрагента и передает юристу.
Если контрагент отказывается присылать правоустанавливающие документы, брокер едет к нему в офис, либо приглашает в офис "НАМОС Недвижимость"
2
Проверка документов
1. Юрист проверяет полученные от брокера документы: правоустанавливающие и форму соглашения об авансе контрагента. Оценивает риски и возможность внесения аванса.
2. Брокер проверяет: срок действия договора "По подбору объекта и оформления сделки приобретения", наличие подписанных покупателем актов осмотра, доверенность на внесение аванса на имя брокера, согласие на приобретение объекта. Если срок действия договора просрочен, брокеру необходимо подписать с покупателем дополнительное соглашение о продлении договора об оказании услуг и, при необходимости, вышеперечисленные документы.
2. Брокер проверяет: срок действия договора "По подбору объекта и оформления сделки приобретения", наличие подписанных покупателем актов осмотра, доверенность на внесение аванса на имя брокера, согласие на приобретение объекта. Если срок действия договора просрочен, брокеру необходимо подписать с покупателем дополнительное соглашение о продлении договора об оказании услуг и, при необходимости, вышеперечисленные документы.
3
Встреча с покупателем
1. Брокер приглашает покупателя в офис компании или организует встречу на нейтральной территории для принятия денежных средств с целью передачи продавцу/представителю продавца в качестве аванса/обеспечительного платежа.
2. Проводит встречу, принимает денежные средства от покупателя, подписывает "Подтверждение о согласовании с приобретателем условий предстоящей сделки", а также, при необходимости, доверенность на юридическое лицо/ на имя брокера, дополнительное соглашение о продлении срока действия агентского договора.
3. Брокер передает юристу ранее подписанные акты осмотра жилых помещений, а также документы указанные в п.2
4. Вносит деньги в кассу.
2. Проводит встречу, принимает денежные средства от покупателя, подписывает "Подтверждение о согласовании с приобретателем условий предстоящей сделки", а также, при необходимости, доверенность на юридическое лицо/ на имя брокера, дополнительное соглашение о продлении срока действия агентского договора.
3. Брокер передает юристу ранее подписанные акты осмотра жилых помещений, а также документы указанные в п.2
4. Вносит деньги в кассу.
4
Внесение аванса
1. Перед поездкой к контрагенту директор или юрист выдает деньги из кассы брокеру на внесение аванса. Брокер берет с собой деньги, свой паспорт, доверенность и выезжает к контрагенту.
2. В случае, если правоустанавливающие документы не были предоставлены ранее:
Брокер знакомится с документами и отправляет фотографии юристу по почте или в Whats App. Контрагент может не разрешить сфотографировать правоустанавливающие документы. В этом случае брокер звонит юристу и сообщает какой пакет документов есть по объекту недвижимости.
3. Брокер вносит аванс, подписывает договор с контрагентом о внесении денежных средств и получает:договор, документ подтверждающий факт внесения денежных средств (приходно-кассовый ордер, кассовый чек, расписка, гарантийное письмо), копии правоустанавливающих документов, копии паспорта(ов) собственника(ов) и иные документы по объекту недвижимости. Перед подписанием договора брокер проверяет: срок действия договора с контрагентом, он не должен превышать срок действия агентского договора с покупателем.
4. Возвращается в офис агентства недвижимости и передает пакет документов юристу.
2. В случае, если правоустанавливающие документы не были предоставлены ранее:
Брокер знакомится с документами и отправляет фотографии юристу по почте или в Whats App. Контрагент может не разрешить сфотографировать правоустанавливающие документы. В этом случае брокер звонит юристу и сообщает какой пакет документов есть по объекту недвижимости.
3. Брокер вносит аванс, подписывает договор с контрагентом о внесении денежных средств и получает:договор, документ подтверждающий факт внесения денежных средств (приходно-кассовый ордер, кассовый чек, расписка, гарантийное письмо), копии правоустанавливающих документов, копии паспорта(ов) собственника(ов) и иные документы по объекту недвижимости. Перед подписанием договора брокер проверяет: срок действия договора с контрагентом, он не должен превышать срок действия агентского договора с покупателем.
4. Возвращается в офис агентства недвижимости и передает пакет документов юристу.
ДОПУСК К СДЕЛКЕ
Все договоренности по стоимости с продавцом достигнуты, аванс покупателем внесен.
Получи допуск к сделке, подготовь ДКП, согласуй дату, время и место встречи продавца и покупателя
4-й блок действий
1
Проверка и сбор документов по объекту
1. Юрист проверяет весь пакет документов переданный ему брокером.
2. Определяет дополнительный перечень необходимых документов для проведения сделки, информацию фиксирует в титульном листе.
3. Определяет какие виды проверок объекта недвижимости нужно совершить.
4. Брокер занимается сбором документов согласно перечня юриста в титульном листе. Взаимодействует с контрагентом или собственником на предмет получения указанных юристом документов.
2. Определяет дополнительный перечень необходимых документов для проведения сделки, информацию фиксирует в титульном листе.
3. Определяет какие виды проверок объекта недвижимости нужно совершить.
4. Брокер занимается сбором документов согласно перечня юриста в титульном листе. Взаимодействует с контрагентом или собственником на предмет получения указанных юристом документов.
2
Подготовка ДКП
Если ДКП подготавливает агентство недвижимости, брокер предоставляет юристу необходимые для составления ДКП данные:
- копии правоустанавливающих документов, копии паспортов участников сделки, выписку из домовой книги, стоимость объекта, порядок расчета, сроки физического и юридического освобождения, при необходимости согласие супругов, разрешение органов опеки и попечительства.
Далее юрист составляет договор (выверяет технические, текстовые ошибки, соответствие условий сделки). Затем брокер согласовывает ДКП с участниками сделки.
- копии правоустанавливающих документов, копии паспортов участников сделки, выписку из домовой книги, стоимость объекта, порядок расчета, сроки физического и юридического освобождения, при необходимости согласие супругов, разрешение органов опеки и попечительства.
Далее юрист составляет договор (выверяет технические, текстовые ошибки, соответствие условий сделки). Затем брокер согласовывает ДКП с участниками сделки.
3
Согласование взаиморасчетов
Брокер согласовывает дату и время встречи покупателя и продавца в банке (банк выбирается по согласию сторон), организует взаиморасчеты через банковскую ячейку, либо через аккредитив, либо через систему безопасных взаиморасчетов (Сбербанк).
4
Допуск к сделке
Для оформления выхода на сделку брокер предоставляет юристу следующие документы и информацию:
1. Договор на оказание риэлторских услуг и все приложения к указанному договору, подписанные в процессе реализации.
2. Документы, подписанные с контрагентами (финансовые отношения по внесению предоплаты за объект – соглашения об авансе/обеспечительном платеже).
3. Копии паспортов участников сделки (включая страницы о семейном положении).
4. Копии правоустанавливающих документов на объект.
5. Выписку из домовой книги (МФЦ, паспортный стол, УК), справки об отсутствии задолженностей (по квартплате, Мосэнерго).
6. Документы, получение которых необходимо по рекомендации юриста, данной в процессе реализации договора на оказание услуг.
7. Порядок расчетов между сторонами, включая вопросы о передаче на хранение расписок и ключей (юрист указывает в титульном листе).
8. Порядок государственной регистрации.
9. Каким образом принимается комиссионное вознаграждение. Кто вносит, каким способом (ячейка, под гарантийное письмо).
10. Сроки физического и юридического освобождения объекта.
1. Договор на оказание риэлторских услуг и все приложения к указанному договору, подписанные в процессе реализации.
2. Документы, подписанные с контрагентами (финансовые отношения по внесению предоплаты за объект – соглашения об авансе/обеспечительном платеже).
3. Копии паспортов участников сделки (включая страницы о семейном положении).
4. Копии правоустанавливающих документов на объект.
5. Выписку из домовой книги (МФЦ, паспортный стол, УК), справки об отсутствии задолженностей (по квартплате, Мосэнерго).
6. Документы, получение которых необходимо по рекомендации юриста, данной в процессе реализации договора на оказание услуг.
7. Порядок расчетов между сторонами, включая вопросы о передаче на хранение расписок и ключей (юрист указывает в титульном листе).
8. Порядок государственной регистрации.
9. Каким образом принимается комиссионное вознаграждение. Кто вносит, каким способом (ячейка, под гарантийное письмо).
10. Сроки физического и юридического освобождения объекта.
ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ
Организуй взаиморасчеты, регистрацию перехода права, получение документов, передачу объекта
5-й блок действий
1
Организация взаиморасчетов
Организация взаиморасчетов по ранее согласованной схеме. Продавец пишет расписку о получении денежных средств, которая визируется подписью покупателя. Она остается у продавца до момента перехода права по ДКП, а ключи от ячейки остаются у покупателя до момента регистрации перехода права.
2
Регистрация перехода права
Сдаем на регистрацию перехода права ДКП одним из следующих способов:
a) Продавец и покупатель самостоятельно посещают МФЦ
b) Продавец и покупатель делают доверенности на сотрудников агентства недвижимости, далее сотрудники подают документы в МФЦ
c) Подается на регистрацию через нотариуса (нотариальная сделка)
d) Через электронную регистрацию (Сбербанк, либо иная фирма)
e) Через центр оформления сделок в банке.
a) Продавец и покупатель самостоятельно посещают МФЦ
b) Продавец и покупатель делают доверенности на сотрудников агентства недвижимости, далее сотрудники подают документы в МФЦ
c) Подается на регистрацию через нотариуса (нотариальная сделка)
d) Через электронную регистрацию (Сбербанк, либо иная фирма)
e) Через центр оформления сделок в банке.
3
Переход права собственности зарегистрирован, взаиморасчеты
По окончанию регистрации, покупатель получает свой пакет документов: ДКП с отметкой о регистрации перехода права и выписку из ЕГРН. Продавец получает свой экземпляр ДКП.
Происходит обмен расписки на ключ, продавец передает расписку и указывает дату взаиморасчетов, а покупатель отдает ключ от банковской ячейки.
Брокер подписывает Акт выполненных работ, заполняет анкету клиента, выдает карту "Привилегия".
Покупатель может оплатить услуги компании несколькими способами:
- Наличными: На сделку с кассовым аппаратом приезжает уполномоченное лицо-представитель компании, которому, в обмен на кассовый чек передается комиссия.
- Безналичными: клиент оплачивает сумму комиссии путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре на оказание услуг.
Происходит обмен расписки на ключ, продавец передает расписку и указывает дату взаиморасчетов, а покупатель отдает ключ от банковской ячейки.
Брокер подписывает Акт выполненных работ, заполняет анкету клиента, выдает карту "Привилегия".
Покупатель может оплатить услуги компании несколькими способами:
- Наличными: На сделку с кассовым аппаратом приезжает уполномоченное лицо-представитель компании, которому, в обмен на кассовый чек передается комиссия.
- Безналичными: клиент оплачивает сумму комиссии путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре на оказание услуг.
4
Закрытие сделки
Брокер собирает пакет документов для закрытия сделки, согласно памятки "ПО ЗАКРЫТИЮ СДЕЛКИ"
5
Передача объекта
Продавец и покупатель подписывают два экземпляра Акта приема-передачи объекта недвижимости. Как правило это происходит на объекте недвижимости, либо в банке. Акты подготавливаются юристом.
Поздравляю, сделка совершена, комиссия получена, Акт приема-передачи подписан. Брокер получает вознаграждение!
Дмитрий Мансуров
Директор
ПАМЯТКА ПО ЗАКРЫТИЮ СДЕЛКИ
На закрытие сделки предоставляются следующие документы:
1. Оригинал+копия договора на оказание услуг с необходимыми приложениями
2. Оригинал+копия акта выполненных работ, подписанный Заказчиком (-ами) по договору на оказание услуг.
3. При закрытии договоров на продажу объектов недвижимого имущества, либо по альтернативным сделкам – оригиналы+копия соглашений об условиях проведения сделки с приобретателями, включая несостоявшиеся авансы с соглашениями о расторжении (оригинал+копия).
4. Оригинал соглашения об авансе, переданного контрагенту, включая несостоявшиеся авансы с соглашениями о расторжении.
5. В случае если клиентам выдавались гарантийные письма (выплата денежных средств продавцу после государственной регистрации перехода права собственности, либо юридического освобождения жилого помещения; покупателю – в случае нерегистрации перехода права собственности) – оригиналы указанных писем с погашающей надписью «Обязательства по данному гарантийному письму прекращены, претензий к ООО «НАМОС ГРУПП» не имею, дата и подпись лица, которому выдано ГП».
Погашающая надпись производится клиентом собственноручно, на каждом ГП, независимо от того, осуществлялись ли по нему выплаты.
6. Копии паспортов всех участников сделки.
7. Копии предыдущих правоустанавливающих документов на жилое помещение, а также комплект документов, который собирался для проведения сделки, включая документы, полученные в соответствии с заданиями юриста.
8. Комплект предыдущих документов по альтернативному жилому помещению (в случае закрытия агентского договора по альтернативе), а также комплект документов, который собирался для проведения сделки, включая документы, полученные в соответствии с заданиями юриста.
9. Копии правоустанавливающих документов на жилые помещения после государственной регистрации перехода права собственности на имя нового собственника в 2 экземплярах, копии выписок из ЕГРН о государственной регистрации права собственности в 2 экземплярах (при этом при альтернативной сделке в архив сдаются документы и по отчуждаемому жилому помещению, и по приобретаемому жилому помещению).
10. Копии расписок продавцов жилых помещений о получении им полной денежной суммы за проданное жилое помещение (предоставляются по всем жилым помещениям, отчуждаемым или приобретаемым при посредничестве агентства).
11. Опросная анкета клиента. Анкета клиента заполняется клиентом собственноручно, с указанием контактного телефона.
12. Финансовая схема сделки
13. Копии передаточных актов по жилым помещениям, отчуждаемым или приобретаемым при посредничестве агентства.
14. Документы, подтверждающие юридическое освобождение жилых помещений, отчуждаемых или приобретаемых при посредничестве агентства.
На закрытие сделки предоставляются следующие документы:
1. Оригинал+копия договора на оказание услуг с необходимыми приложениями
2. Оригинал+копия акта выполненных работ, подписанный Заказчиком (-ами) по договору на оказание услуг.
3. При закрытии договоров на продажу объектов недвижимого имущества, либо по альтернативным сделкам – оригиналы+копия соглашений об условиях проведения сделки с приобретателями, включая несостоявшиеся авансы с соглашениями о расторжении (оригинал+копия).
4. Оригинал соглашения об авансе, переданного контрагенту, включая несостоявшиеся авансы с соглашениями о расторжении.
5. В случае если клиентам выдавались гарантийные письма (выплата денежных средств продавцу после государственной регистрации перехода права собственности, либо юридического освобождения жилого помещения; покупателю – в случае нерегистрации перехода права собственности) – оригиналы указанных писем с погашающей надписью «Обязательства по данному гарантийному письму прекращены, претензий к ООО «НАМОС ГРУПП» не имею, дата и подпись лица, которому выдано ГП».
Погашающая надпись производится клиентом собственноручно, на каждом ГП, независимо от того, осуществлялись ли по нему выплаты.
6. Копии паспортов всех участников сделки.
7. Копии предыдущих правоустанавливающих документов на жилое помещение, а также комплект документов, который собирался для проведения сделки, включая документы, полученные в соответствии с заданиями юриста.
8. Комплект предыдущих документов по альтернативному жилому помещению (в случае закрытия агентского договора по альтернативе), а также комплект документов, который собирался для проведения сделки, включая документы, полученные в соответствии с заданиями юриста.
9. Копии правоустанавливающих документов на жилые помещения после государственной регистрации перехода права собственности на имя нового собственника в 2 экземплярах, копии выписок из ЕГРН о государственной регистрации права собственности в 2 экземплярах (при этом при альтернативной сделке в архив сдаются документы и по отчуждаемому жилому помещению, и по приобретаемому жилому помещению).
10. Копии расписок продавцов жилых помещений о получении им полной денежной суммы за проданное жилое помещение (предоставляются по всем жилым помещениям, отчуждаемым или приобретаемым при посредничестве агентства).
11. Опросная анкета клиента. Анкета клиента заполняется клиентом собственноручно, с указанием контактного телефона.
12. Финансовая схема сделки
13. Копии передаточных актов по жилым помещениям, отчуждаемым или приобретаемым при посредничестве агентства.
14. Документы, подтверждающие юридическое освобождение жилых помещений, отчуждаемых или приобретаемых при посредничестве агентства.
Юрист
Дайте обратную связь, все понятно и доступно описано?